Või tegi mingi paranduse, mis oli parandamine, taastamine või kohandamine, kus olulist osa varast või varustusest lammutati ja asendati.
See, mis meil on siin, on võimalus teha vana vara osaline käsutamine ja uue vara kasutamine.
Me ütleme teile idee ja matemaatika osalise dispositions taga ja annab teile ühe näite töötada.
Idee: kui me peame selle asemele asema, võime me vanalinnast ära võtta ja uue vara ära märkida
Kujutage ette katus. (Jah, see on üks näide, mille IRS annab oma lõplikesse eeskirjadesse, pluss see on meile hõlpsasti ette kujutada, nii et see on näide, mida me siin kinni peame.) FYI nende määruste täistekstide kohta vt TD 9689 , Materiaalse varastatava vara käsitlemise juhend. (Seni on see ainus koht veebis, et leida 26 CFR 1.168 (i) -8 täielik tekst).
Nii et meil on klient, kellel on rendipind. Kliend asendab klienti. Vanad katused kaovad ja materjalid taaskasutatakse või visatakse ära. Vanast katust pole enam, kuid katus maksab kogu hoone maksumusest. Tagasi, kui klient ostis vara, maksis klient ühe hinna ja see hind oli maa ja hoone jaoks ning katuseks oli kindlasti hoone osa. Seega on vana katuse maksumus seotud kliendi maksudeklaratsiooniga kantud hoone maksumusega ja amortiseeriti üle 27,5 või 39 aasta (vastavalt elamu- või kommerts rentimisele).
Osaline paigutus tähendab, et vana katuse maksumus kajastatakse hoone maksumusest, kõrvaldatakse see vana katuse ja suurtähtitakse ning hakatakse uue katuse amortiseeruma. On loogiline?
Seal läheb olema palju matemaatika osaleda
"Mul ei ole aega matemaatikas," ütles üks CPA aprilli alguses. Mõistatav.
Keskenduge sellele, mida see meie klient teeb. Kas me vallandame vana katuse? Jah. Ja kas me müüme seda? Ei. Seega ei ole müügist saadud brutotulu. Niisiis on käibest saadav tulu nullist, miinus ülejäänud kuluarvestus, mis tähendab, et meil on kaotus. See on negatiivne sissetulekute arv, mis kantakse 1040-le esiküljele. Ja kas negatiivne sissetulekute arv teeb? Nad vähendavad kogu sissetulekut, madalamat korrigeeritud brutotulu, madalamat maksustatavat tulu ja vähendavad maksu.
Kuid oota, seal on rohkem. Kahjud vähendavad sissetulekut ja see tähendab sissetuleku vähenemist passiivsete tegevuskahjude mõõtmiseks ja selliste näidete mõõtmiseks nagu netoinvesteeringu tulumaks , täiendav ravikindlustusmaks, alternatiivne miinimummaks ja mitmed muud tulutundlikud arvutused. Nii et kui sul ei ole aega matemaatikat teha, laiendage ja tehke matemaatika, kui teil on aju aeg. See toob kasu kliendile nüüd ja tulevikus.
Kas see toob kliendile kasu tulevikus? Jah, sest vaadake akumuleeritud kulumit. Kui eemaldame osalise vara, eemaldame nii algse vara kui ka kulutused ja akumuleeritud kulum. Saadame praegu mahaarvatava kahju. Ja vähendades akumuleeritud kulumit, on meil vähem kulumit tagasivõtmiseks, kui vara müüakse tulevikus.
Kunagi ei anna võimalust säästa raha kaks korda.
Sammud lühidalt
- Mõõda asendusvara maksumust
- Selle kulu kasutamisel analüüsige esialgse vara soetusmaksumuse mõõtmiseks tagasi.
- Me vajame muutuste kiirust.
- Kasutades muutuse kiirust, vähendage praegust kulu tagasi tema varasematele kuludele.
- Võrdlema alust ja kulumit.
- Hüvitage osaline vara: arvutage kasum või kahjum.
- Kapitaliseerige ja alustage uue vara amortiseerumist.
Näide
Maksumaksjal on eluasemelaenutus. Siin on asjassepuutuvad faktid:
Maksumaksja ostab maja ja rendib selle välja | |
Majas teenindamise kuupäev: | 01.09.2011 |
Hoone maksumus (mitte maa): | 250 000 dollarit |
Eelnev kulum (alates 2013. aasta lõpust): | $ 20,833 |
Katus asendab maksumaksjat | |
Katus on kasutusele võetud | 1.11.2014 |
Uue katuse maksumus: | 12 000 dollarit |
1. samm: mõõta asendusvara maksumust
See on 12 000 dollarit uue katuse jaoks, ülaltoodud näites. Kust see number pärineb? Klient andis mulle kogu maksja ja arvelduste tõendi katusepanijatele. Lisasime kulud kokku. (Nüüd, muidugi, kulutused on harva kokku ümardatud, näiteks kaksteist tuhat eespool. Ma hoian oma eeskuju hõlpsasti aru.)
2. samm: mõõta esialgse vara ajaloolisi kulusid
Selle katte algse maksumuse (või mõne muu hooneosa, mille jaoks me tahame osalist paigutust) eraldada, ütleb IRS, et saame kasutada "mis tahes mõistlikku meetodit" algse maksumuse kindlaksmääramiseks seni, kuni meetod on " kohaldatakse järjepidevalt kõigi sama vara osade suhtes" (riigikassa eeskirjad 1.168 (i) -8 (f) (3)).
Millised on mõistlikud meetodid?
- Ainult taastamiseks kasutage tootjate hinnaindeksi allahindluse meetodit.
- Eraldage esialgse vara maksumus, tuginedes osalise paigutamise asenduskulude suhtele kogu vara asenduskulude suhtele.
- Kulude segregatsiooni uuring.
- Maksumaksja andmed.
"Tavaliselt näeme kõige sagedamini tootjate hinnaindeksi tagasipööramise meetodit," ütles Phil Zaman , sertifitseeritud avaliku sektori raamatupidaja, kes juhib CBIZi ja Mayer Hoffman McCanni arvutite õppeprogramme
Tootjate hinnaindeksi allahindlusmetoodika töötab "ainult restaureerimise jaoks," Zaman hoiatas. Me ei saa seda paranduste / paranduste või kohanduste jaoks kasutada.
"Diskonteerimine on nagu intresside lisamine, aga vastupidi," selgitas Zaman. Ta märkis ka, et soodustusmeetod on riigikassa eeskirjade punktis 1.168 (i) -8 toodud "ametlikult heakskiidetud" meetodite kõige objektiivsem eesmärk.
Teine meetod, Zaman ütles, on võtta komponendi asenduskulud ja jagada kogu vara asendamiskuluga. Selle tulemuseks on suhe, mis seejärel korrutatakse kogu vara esialgse maksumusega.
Kolmas meetod on palgata spetsialiste, et viia läbi kulude eraldamise uuring, mida maksumaksjad saavad "igal ajal teha," ütles Zaman.
Lõpuks saavad maksumaksjad, kes tegelikult vara ehitasid, oma komponentide maksumuse kindlaksmääramiseks oma arvestust.
Samm 2A: soodustariifide leidmine tootjate hinnaindeksi abil
Esiteks võime kasutada lõpptoote tootjate hinnaindeksit või selle pärijat, lõpliku nõudluse tootjate hinnaindeksit .
- Neid näitajaid võib leida Tööstuse statistika andmebaasi veebilehelt.
- http://www.bls.gov/data/
- Seejärel kerige alla , kus see ütleb " Hinnad" - tootja .
- Seejärel vaadake selle jaotise all, kus see ütleb kaubaandmed, sealhulgas pealkirja FD-ID indeksid .
- Nüüd vaata paremal ja klõpsake nuppu Top Picks (ikoon tärniga).
- See annab meile erinevad näitajad, millest valida.
- "Üldiselt kasutate kas lõplikku nõudlust või valmistooteid (mitte sesoonselt kohandatud)," ütleb Zaman.
- Nii et vali lõplik nõudlus - WPUFD4.
- Või vali Valmistatud kaup - WPUSOP3000.
- Lõpliku nõudluse indeks algab novembrist 2009 ja jätkub.
- "Lõppenud kaubad (WPUSOP3000) pärinevad 1947. aastast," ütleb Zaman.
- "Saate reguleerida aastaid, mis kuvatakse lehe ülaosas," märgib Zaman.
- Zaman hoiatab, et võiksite töötada ainult ühe indeksitega.
Kopeerige vastavad PPI-andmed ja kleepige see arvutustabelisse.
Näiteks siin on kaks andmekogumit, millega peame oma näitena töötama.
Tabel 1. Tootjahinnaindeks - kaupade lõplik nõudlus (WPUFD4) | ||||||||||||
Aasta | Jaan | Veebruar | Märts | Aprill | Mai | Juuni | Juuli | Aug | September | Oktoober | November | Detsember |
2011 | 103,4 | 104,2 | 105,2 | 105,9 | 106.1 | 106 | 106.3 | 106.4 | 106,6 | 106.3 | 106.4 | 106 |
2012 | 106,6 | 107.1 | 107,7 | 108 | 107,8 | 107,4 | 107,4 | 107,7 | 108,2 | 108,3 | 108,2 | 108 |
2013 | 108,3 | 108,8 | 109.1 | 109 | 108,8 | 109.2 | 109,5 | 109,5 | 109,4 | 109,7 | 109,4 | 109,3 |
2014 | 109,7 | 110.1 | 110,8 | 111 | 111.1 | 111,2 | 111,6 | 111,6 | 111.1 | 111.4 | 110,9 (P) | 110,5 (P) |
Tabel 2. Tootjate hinnaindeks - kaubad lõpptoodetes (WPUSOP3000) | ||||||||||||
Aasta | Jaan | Veebruar | Märts | Aprill | Mai | Juuni | Juuli | Aug | September | Oktoober | November | Detsember |
2011 | 184,4 | 186,6 | 189.1 | 191.4 | 192,5 | 191.4 | 192,2 | 191,7 | 192,6 | 191,8 | 191,7 | 191.1 |
2012 | 192 | 192,9 | 194.4 | 194,9 | 193,7 | 192,8 | 193,2 | 195.4 | 196.7 | 196,3 | 194,5 | 193,7 |
2013 | 194,8 | 196,3 | 196,6 | 195,9 | 196.8 | 197.2 | 197.2 | 197,9 | 197.3 | 196,9 | 196 | 196,5 |
2014 | 198 | 198,8 | 200,3 | 202 | 201,8 | 202,8 | 202,9 | 202,4 | 201,7 | 200,3 | 198.1 (P) | 195,6 (P) |
Märkused: kui näete (R) indeksi kõrval, tähendab see, et number on muudetud. (P) tähendab esialgset. "Kõik indeksid vaadatakse läbi neli kuud pärast esialgset avaldamist," ütleb BLS.
Nüüd leiame diskontomäära.
Rentimismaja algselt paigutati teenistusse 1. septembriks 2011. Tähistame selle kuupäeva näitajad rasvases kirjas (eespool).
Katus paigutati teenistusse 1. novembril 2014. Samamoodi tähistame selle kuupäeva näitajat rasvases kirjas.
Siin on matemaatika osa. Leiame kahe indeksi vahelise protsentuaalse muutuse . Alustame PPI-kaupade lõplikust nõudmisest (tabel 1). Matemaatika läheb niimoodi:
Taastamiseks kasutusele võetud teenuse osutamise kuupäeva register | 110,9 | November 2014 |
Esialgse komponendi paigutatud teenuse kuupäeva indeks | 106,6 | September 2011 |
Protsendimuutus kahe indeksi vahel | 0.040337711 | = (110,9-106,6) / 106,6 |
Väljendage seda protsendina. | 4,0338% |
- Kasutades PPI-kauba lõplikku nõudlust, on muutusmäär (R FD ) 4,03%.
Teeme sama asja, seekord PPI-kaubaga lõpptoote jaoks (tabel 2).
Taastamiseks kasutusele võetud teenuse osutamise kuupäeva register | 198.1 | November 2014 |
Esialgse komponendi paigutatud teenuse kuupäeva indeks | 192,6 | September 2011 |
Protsendimuutus kahe indeksi vahel | 0,0285556594 | = (198.1-192.6) /192.6 |
Väljendage seda protsendina. | 2,85566% |
- Kasutades PPI-kauba lõpptoodet, on mul muutusmäär (R FG ) 2,86%.
Nüüd oleme leidnud kaks erinevat diskontomäära (R FD ja R FG ). Kuna IRS võimaldab meil kasutada mis tahes mõistlikku meetodit, pean ma välja selgitama, milline meetod läheb minu kliendile kõige mõistlikumaks. (Me teeme seda allpool etapis 4). Kui me otsustaksime, millise indeksi kasutama hakkame, märkame selle kliendi alalises failis, nii et oleksime meeles pidanud seda sama meetodit kasutama edasiste osaliste määramiste tegemisel sellel rendipinnal.
Nüüd tehakse samm 2A.
Samm 2B: muutuse määra kasutamine vähendab praeguse päeva kulu tagasi selle ajaloolistele kuludele
Soodustuse arvutamiseks on kaks matemaatiliselt samaväärset viisi.
- Jaga asenduskulu 1 + R võrra; või
- Korrutage esialgselt kasutusele võetud kuu PPI-ga asendamise kulu ja jagage selle väljavahetamise kuude kaupa PPI-ga.
Mõlemad peaksid saama sama vastuse. Lühiduse huvides näitan sulle ainult esimest meetodit.
Asendushind (RC) = 12 000 dollarit
Muutumiskiirus (R) on kas R FD = 4,03% või R FG = 2,86%
Kui R = R FD = 4,03% | Kui R = R FG = 2,86% | |
RC / (1 + R) | 12 000 / (1 + 4,03%) | 12 000 / (1 + 2,86%) |
12 000 / (104,03%) | 12 000 / (102,86%) | |
11,535.1341 | 11666.3426 | |
Varasema katuse ajalooline hind on | 11 535 dollarit | 11 666 dollarit |
Mida me siin ütleme? Ehitise kogumaksumusest (algselt 250 000 dollarist) eraldatakse algsest katusest 11 535 eurot või 11 666 dollarit. Selle aluseks on katuse asendamise tegelikud kulud (12 000 dollarit) ja diskonteeritakse selle maksumuse tagasi, kasutades tootjate hinnaindeksi kahte mõõdet. Milline meetod on meie kliendile parem? Me näeme seda punktis 4.
3. samm: eraldamise alused ja amortisatsioon
Eesmärk on eraldada esialgne vara ja selle amortisatsioon kaheks varaks. Sel moel saame selle ära hoida ja hoida teist.
Näitan kõigepealt tulemusi ja seejärel räägime, kuidas seda teha.
Segregating base and amortisation, kui me kasutame R FD = 4,03% | ||
Vara | Korrigeerimata alus | Eelnev amortisatsioon (2013. aasta lõpuks) |
Algne hoone | 250 000 | 20 833 |
Pärast segregatsiooni: | ||
Ehitus (vähem vana katuse) | 2384665 | 19,872 |
Vana katus | 11,535 | 961 |
Uus katus | 12.000 | n / a |
Segregating base and amortisation, kui me kasutame R FG = 2.86% | ||
Vara | Korrigeerimata alus | Eelnev amortisatsioon (2013. aasta lõpuks) |
Algne hoone | 250 000 | 20 833 |
Pärast segregatsiooni: | ||
Ehitus (vähem vana katuse) | 238,334 | 19 861 |
Vana katus | 11 666 | 972 |
Uus katus | 12.000 | n / a |
Märkus: hoone aluseks olevad ja amortisatsiooninumbrid (vähem vana katuse) pluss vana katuse ühendavad originaalse hoone andmed. (St 238 465 + 11 535 = 250 000 põhiosa kohta ja analoogselt 19 872 961 = 20 833 eelneva amortisatsiooni jaoks, diagrammis, kasutades eespool kirjeldatud R FD-d ). Me ei ole kaotanud ühtegi alust ega amortisatsiooni. Oleme lihtsalt jaganud esialgse summa kaheks eraldi varaks.
Miks on eelnev amortisatsioon 2013. aasta lõpuks? Kuna meie maksutarkvara arvutab 2014. aasta amortisatsiooni, kui varasid õigesti paneme.
Kuidas neid numbreid saada? Esimene rida, mis on seotud esialgse hoonega, pärineb meie maksutarkvarast või kliendi amortisatsioonikavast nende eelmisel aastal tulles.
Vana katuse aluseks olev näitaja: me peame seda matemaatikat ülalpool. Pange tähele, et vana katuse puhul on tegemist 11535 näitajaga. See on R FD ülalt. Samuti võime kasutada R FG-d .
Ehituse baasnäide väiksema katusena: võtsime algse aluse ja lahutasime vana katuse.
Hoone vähemarenenud katuse ja vana katuse amortisatsiooninäitajad: selle leidmiseks on kaks meetodit. On William'i meetod. Ja seal on Phil Zamani meetod. William'i meetod läheb järgmiselt:
- Protsendi saamiseks jagage vana katuse ajalooline hind esialgse kogukulu järgi
- Seejärel korrigeerige seda algse amortisatsiooniartikliga asendatud komponendi amortisatsiooni leidmiseks.
Ja Zamani meetod? Arvutage ehitise amortisatsioon vähem vana katuse ja vana katuse jaoks.
Ma arvutasin seda mõlemas suunas. Kasutades minu meetodit, saiin vanale katusele amortisatsiooni 961,23 dollarit. Kasutades Zamani meetodit, ma sain 961,24 dollarit amortisatsiooni, mida omistatakse vanale katusele. Nii, pärast ümardamist said need mõlemad sama vastuse: 961 dollarit. Kuigi minu meetod toimib hästi, kuna me saame matemaatika arvutustabelis teha, arvan ma, et Zamani meetod on tehniliselt täpne viis seda teha.
- Siin on käeshoitav amortisatsioonikalkulaator, mida ma leidsin Internetis, uurides seda artiklit. Lisage see järjehoidja, kuna see sobib rohkem kui üks kord.
- http://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/depreciation-property-realestate.php
4. samm: arvestada osalise jaotuse kasum või kahjum
Siin on tulemused ja siis läheme üksikasjadesse.
Kui R = R FD = 11 535 | |||
Kogutulu | -0- | (materjalid lammutati) | |
Komponendi kulude alus | 11,535 | ||
Vähem varem amortisatsioon | (961) | ||
Vähem praegune amortisatsioon | -0- | Oletame nüüd nulli | |
Korrigeeritud alus | 10 574 | ||
Kasum või kahjum | (10 574) | ||
Kui R = R FG = 11 666 | |||
Kogutulu | -0- | (materjalid lammutati) | |
Komponendi kulude alus | 11 666 | ||
Vähem varem amortisatsioon | (972) | ||
Vähem praegune amortisatsioon | -0- | Oletame nüüd nulli | |
Korrigeeritud alus | 10 694 | ||
Kasum või kahjum | (10 6 94) | ||
Märkus: ma ignoreerin jooksva aasta kulumit. Miks? Meie vahetu eesmärgil peame nüüd välja selgitama, milline soodustusmeetod meie klientidele paremini toimib. Ja seda saame teha arvutustabeli programmis. Tegelikult kasumi / kahju arvutamisel arvestab meie maksutarkvara jooksva aasta kulum ja pannakse see õigesse kohta.
Vaadake kahte tulemust. Sõltuvalt sellest, millist meetodit me kasutame diskontomäära (R) jaoks, on meil kahju kas 10 574 dollarit (kasutades lõpliku pakkumise indeksit) või 10 694 USD (kasutades lõpphindade indeksit). Milline on selle konkreetse kliendi jaoks parem? Kaotatud 10 694 dollarit.
Ma teen kliendi failis märkuse, mille järgi valisime selle ostetud osalise dispositsiooni arvutamiseks selle rendiettevõtte jaoks PPI-Commodities Finished Goods. Ja nüüd saadan maksutarkvara jaoks asjakohased arvutused (kasutades R FG-d ).
Nüüd vaatame, mis toimub. Lõppenud kaupade nimekiri andis selle konkreetse kliendi jaoks parema tulemuse. Kas on olemas viis, kuidas oleksin võinud otsustusprotsessi kiirendada, nii et ma ei pidanud nii palju matemaatikat tegema? Olen märganud, et (R FD ) on 4,03% ja (R FG ) on 2,86% selles näites vastava ajavahemiku kohta. Lõppkauba indeks, millel oli madalam muutus, tõi kaasa suurema ajaloolise aluse ja suurema kahju. Ma eeldan, et milline muutuste määr on madalam, toob kaasa suurem ajalooline baas ja seega suurem kaotus. Ma jätkan arvutusi kahel viisil, kuni ma saan aru, kas see on tõene väide või mitte.
Pange see kokku
Meie klient asendas oma rendipinnaga katuse. Selle uue katuse paigaldamiseks maksis see 12 000 dollarit. Arvutasime, et vana katuse maksumus oli 11 666 dollarit, kusjuures tootjate hinnaindeksi vahetus asendas hinna. Selle stsenaariumi järgi oli lõpptoodetel põhinev PPI kõige soodsam diskontomäär. Varasemate kulude kasutamisel eraldame ehitisele vana katuse aluse ja amortisatsiooni. Hoiame ülejäänud hoone raamatutest ja amortiseerime nagu tavaliselt. Me utiliseerime vana katuse, mille tulemusel kaotasime 10 694 dollarit. Lisame oma maksutarkvara põhivara jaotisesse uue katuse ja alustame selle amortiseerumist.
Kuidas see meie klientide jaoks toimib? Korteri 10409 lehe ühele lehele ei luba meie klient mitte ainult oma kahjumit, vaid vähendas ka oma sissetulekut passiivse tegevuse kahjumi piirangutele, mis omakorda suurendas seda, kui suur osa passiivsest kahjumist sel aastal maha arvata. See suurenenud passiivne tegevuskahjum vähendas veelgi oma sissetulekut. 28% suuruse maksuklassi kliendi puhul võime eeldada, et osalise paigutusega seotud maksude kokkuhoid on 10 694 x 28% = 2 994 dollarit. Kuid kuna me vähendasime piisavalt sissetulekuid passiivsete tegevuskahjude tarbeks, moodustas tegelik maksukulu ligikaudu 4000 dollarit.
Nii et kui te arvate, poiss, on see kindlasti palju matemaatikat. Võimalik, et teie kliendi taskus lisab raha, motiveerib teid oma arvutustabeli tulekahju ja vähendama mõningaid numbreid.
Parandused teemade kohta, mis käsitlevad remontimist, osalist paigutust ja uut "parandustegureid":
- Üksikasjalikumat teavet osalise paigutuse kohta vaata Steve Nelsoni artiklit Evergreeni väikeettevõtete artiklist "Osalise käsutamise ja uue materiaalse vara reeglid" .
- Ülevaate saamiseks parandusregistrite kohta vaadake minu artiklit, Deducting Repairs ja hoolduskulud.
- IRS pikendab hilja osalise vara käsutamise valimist (Parker Tax Publishing, 29. september 2014).
- In-Depth Look: IRS avaldab üksikasjalikud KKK-d, milles selgitatakse remondi eeskirju (Parker Tax Publishing, 14. märts 2015).
- Materiaalsete põhivara eeskirjad - parandustegurite juhised ja ressursid (AICPA.org).
- Mida maksumaksjad peavad teadma, et järgida materiaalse põhivara reeglitega ( maksunõustaja, AICPA.org, 1. aprill 2015).
- Lõplik komplekt remondi regs. Välja antud ( maksunõunik, AICPA.org, 1. november 2014).
- Reg. Valitsemissuunised vara võõrandamise eesmärgil (raamatupidamise ajakiri, 13. august 2014).
- Viimane maksuaasta kahjude hüvitamiseks 2014. aasta eelseisvatel osalistel juhtudel (Moss Adams, november 2014).
- TD 9689, materiaalse varastatava vara paigutamise juhend (IRS.gov)
- Publikatsioon 544, Müügi- ja muud varade paigutused (IRS.gov)