Mida peate teadma enne, kui otsustate osta
Kondi käsitlemisel investeeringuna peate täpselt hindama:
- aastane üür, mida võite saada, ja
- iga-aastased kulud, mis teil tekivad, sealhulgas järgmised asjad:
- kinnisvaramaksud
- kindlustus
- hooldus ja remont
Lisaks peate arvestama juhuslike kulutustega, mis võivad tekkida, näiteks:
- kohtukulud, kui väljamakse on vajalik
- reklaamikulud üürnike saamiseks
- remondi kulud, kui üürnik kahjustab vara
Teeme Matemaatika! Korteri investeeringu näide:
Vaatame näitena. Kui leiate kondoomi, mille müük on 55 000 dollarit. Saate maksta sularahas. See rendib 750 dollarit kuus (9000 dollarit aastas). Sa arvad, et see on 16,4 protsenti saagist (9000 dollarit jagatuna 55 000 dollariga). Enne kui olete liiga põnevil, peate tegema need kulud:
- Kinnisvaramaksud on 1000 USD aastas
- Kindlustus on 300 dollarit aastas
- Te hindate hooldus- ja remonditöödel ligikaudu 300 dollarit aastas
- Näete, et kondoom on vabaneb umbes ühe kuu kohta aastas (te tegite seda kui 750 dollarit aastas)
- Näete iga kord, kui see on vabaks, peate reklaamikuludeks kulutama 250 dollarit ja seda hinnatakse kord aastas
- Te saate ka seda, et võib-olla iga viie aasta tagant võib teil olla halva kogemuse ja kandma kohtukulusid ja täiendavaid remondikulusid ligikaudu 5000 dollarit (mis oleks umbes 1000 dollarit aastas).
Need kulud on kokku 3600 dollarit aastas (umbes 300 dollarit kuus).
Teie neto rentimine on nüüd 5400 dollarit (9 000 USD miinus 3600 dollarit), mis tähendab 9,8 protsendi netotulu, mis on endiselt atraktiivne. Lisaks rahavoogudele saate osaleda vara väärtuse kallinemises. Kui eeldasite, et kinnisvara tõuseb umbes 3 protsendi võrra aastas, siis esimesel aastal hindaks teie korter 55 000 dollarilt 56 650 dollarile, kasu 1650 USD.
Kui te ei saa maksta sularaha ja peab vara rahastama, peate tegema ka intressikulud. Kinnisvarainvesteeringute puhul plaanib laenu saamiseks 25 protsenti - 50 protsenti. Ülaltoodud stsenaariumis oletame, et panite 30 protsenti alla (16 500 dollarit) ja rahastate ülejäänud 70 protsenti (38 500 dollarit) 30 protsendi võrra üle 30 aasta. Teie makse oleks 256 dollarit kuus.
Kui lisate 256 euro suuruse makse kuus ja hinnangulised kulud, mis on välja toodud eespool, on umbes 300 USA dollarit kuus, siis saate hinnanguliste kulude 556 dollarit kuus. Oodatud üüriga 750 dollarit kuus see kinnisvara annaks ikkagi positiivset rahavoogu ja nende arvude põhjal oleks tõenäoliselt hea investeering.
Muud tegurid: kinnisvara hindamine ja liitumistasud
Samuti peate välja selgitama, kas kondo, mida te kaalute, on assotsieerimistasud ja kui tihti peate maksma hindamist. Hinnangud on kulud, mis on tekkinud korterelamu omandi ühiste alade katmiseks. Hindamiste hulka võiksid kuuluda haljastus, parkimine ja parkimismaja remont ja hooldus, hoone välispindade parandamine ja kulud, mis on seotud ühiste aladega, nagu näiteks peamine fuajees või sissepääsu viis. Need kulud tuleb arvestada kulukärbetega enne, kui arvutate oma korterelamute investeeringute hinnangulist tulu.
Enne kinnisvarainvesteeringute tegemist tuleb ka hinnata, kuidas teie eeldused on realistlikud. Siin on mõned täiendavad küsimused, mida kaaluda, kui arvestada, kas korteri ost on hea investeering.
- Kas teie korter on piirkonnas, kus rendipinnad on nõudlikud, näiteks kolledži lähedal?
- Kas see on piirkonnas, mis muutub vähem populaarseks või populaarsemaks?
- Kas suur piirkonna tööandja suudab sulgeda ja see põhjustab rendinõudluse vähenemist?
- Kas oleks võimalik ehitada uus korterelamu arendus, jättes sinu konkurentsivõimele kaasa kallid parandused?
See võtab teadmiseks piirkonna ja kogemused, et hinnata seda tüüpi riske. Suurepärase raamatu kohta vaadake John Reedi Kuidas alustada kinnisvarainvesteeringutega .